最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

此条为商品房销售广告的效力条款，房产律师解读如下：

1.此处的广告是商业广告，商品房销售广告广义包括媒体广告，如印刷广告、广播电视广告、招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等等。

2.说明和允诺指的是房产开发商在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的陈述、声明。如1）某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；2）对商品房美观性质量的陈述；3）对商品房使用功能质量的陈述；4）对商品房环境质量的陈述；5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市户口指标，等等。

3.说明和允诺符合以下三个条件的即可认定为要约：1）对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2）该内容具体明确；3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响

4.相关设施，包括商品房的基础设施和相关配套设施。

5.销售广告的过分吹嘘以及就商品房规划范围外的环境和公益设施的虚假宣传，如未订入合同，则不应视为合同内容。如果因此使买受人蒙受损失，可据《合同法》第42条，要求出卖人承担缔约过失的赔偿责任。