徐华林

　　原告肖某系重庆市武隆县巷口镇白杨村8社村民。2002年因修建渝怀铁路需征用拆迁原告房屋，武隆县渝怀铁路征地拆迁办公室将在武隆县巷口镇白杨村4社修建的统建楼甲单元4楼1号房屋一套作为补偿分配给原告肖某，该房屋办理的是集体土地建设用地使用权证。

　　2003年2月25日，肖某(协议甲方)与被告王某(协议乙方)签订《房屋转让协议书》约定:“甲方将甲单元四层壹号一套砖混结构住房转让给乙方，并达成如下协议:房屋转让(卖)费:单方造价460.00元/平方米，人民币68950.00元，同时必须向乙方提供购房所必备的二证:即《房屋产权所有证》和《国有土地使用证》。根据双方协商，甲方必须提供办理该房屋过户时所需的相关资料并协助乙方办理有关该房屋过户所需的一切手续。”同年被告入住该房屋。

　　2008年7月24日，原告肖某向法院提起诉讼，请求法院判令前述房屋买卖合同无效并由王某退还房屋，法院判决确认该房屋买卖合同无效。

　　2009年3月18日，肖某再次向法院提起诉讼，请求判令被告王某立即退还房屋并承担本案诉讼费。被告王某则向法院提起反诉，请求判令被反诉人肖某返还购房款68950元，并承担由此导致的缔约过失责任208878.80元。另经价格认证中心鉴定，争议房屋在2009年3月18日的市值为194860.90元。

　　缔约过失责任，是指合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效，或被撤销所具有的过失所承担的责任。

　　违约责任与缔约过失责任相比，其不同之处在于，违约责任是以合同的有效成立为基础的。在合同成立前，因过失而致相对人受损害时，不能依合同违约责任请求损害赔偿，而需依缔约过失责任请求赔偿，所以违约责任救济的是合同的履行利益，而缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益。

　　缔约过失责任的构成要件有四:第一，当事人违反先合同义务，这里的先合同义务指要约生效后、合同成立前，缔约双方在磋商过程中发生的说明、告知、注意等义务;第二，主观有过错，此所谓过错，乃是指一方对于合同的不成立、无效或者被撤销存在过错，也即具有可归责性;第三，对方受有损失，这里所谓的损失，通常是指信赖利益的损失，即在相信合同有效存在而合同不存在的情况下所遭受的损失;第四，负有先合同义务一方主观上的过错与另一方遭受的损失存在因果关系。

　　本案中，原告肖某与被告王某签订的房屋买卖协议因为违反国家土地管理法规而被依法确认无效，原告肖某在明知自己的房屋不具备办理《国有土地使用权证》条件的情况下依然与被告王某签订房屋转让协议，违反了先合同义务，并且主观存在过错。因此，王某在与肖某签订房屋买卖协议到协议被确认无效的过程中存在信赖利益损失;而且，肖某的过错和王某的信赖利益损失之间存在因果关系，是造成协议无效的主要原因，由此，肖某应对其造成的损失承担主要责任，而被告王某在签订协议时没有尽到相应的注意义务，应对协议无效这一后果承担次要责任。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案原告肖某应承担的责任为按房屋现有的市值194860.90元减去已付购房款，这部分就是信赖利益损失(即194860.90元B68950元=125910.90元)。

　　(作者单位:重庆市武隆县人民检察院)

来源: 正义网